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आवास एक बहु-वर्षीय बुल रन की शुरुआत में है

आवास एक बहु-वर्षीय बुल रन की शुरुआत में है
मैक्रोटेक डेवलपर्स के प्रबंध निदेशक अभिषेक लोढ़ा ने कहा कि रियल्टी फर्म मुंबई महानगर क्षेत्र (एमएमआर) और पुणे के बाजारों पर ध्यान केंद्रित करना जारी रखेगी। आवास के विकास के लिए वर्क फ्रॉम होम यहां रहने के लिए है। संपादित अंश: यह एक स्वस्थ रहा है आपके लिए तिमाही, वास्तव में केवल आप ही नहीं,…

मैक्रोटेक डेवलपर्स के प्रबंध निदेशक अभिषेक लोढ़ा ने कहा कि रियल्टी फर्म मुंबई महानगर क्षेत्र (एमएमआर) और पुणे के बाजारों पर ध्यान केंद्रित करना जारी रखेगी। आवास के विकास के लिए वर्क फ्रॉम होम यहां रहने के लिए है। संपादित अंश:

यह एक स्वस्थ रहा है आपके लिए तिमाही, वास्तव में केवल आप ही नहीं, संपूर्ण रियल एस्टेट क्षेत्र उन सभी बिक्री डेटा से भरा पड़ा है, जिन पर हम अपना हाथ रख रहे हैं। यह समझने में हमारी सहायता करें कि तिमाही कैसी रही?
यह स्पष्ट रूप से बीच महत्वपूर्ण अंतर था अप्रैल और मई बनाम जून। जून एक बहुत मजबूत महीना था, मैं कहूंगा, जितना मजबूत हमने जनवरी, फरवरी, मार्च में देखा था, जो वास्तव में एक मजबूत तिमाही थी जब COVID स्पष्ट रूप से हमारी तरह के विज़न पैनल पर नहीं था। अप्रैल और मई काफी प्रभावित हुए थे। निर्माण गतिविधि के अलावा, लगभग सभी बिक्री, अन्य चीजें प्रभावित हुईं क्योंकि स्पष्ट रूप से हमारा सारा दिमाग इस बात में था कि हम कैसे COVID से निपटें और अपने देश को उस कठिन स्थिति से कैसे बाहर निकालें, जिसमें हम थे। लेकिन, जून के बाद से रिबाउंड हुआ है। पहली लहर के बाद की तुलना में बहुत मजबूत, बहुत मजबूत और यह इस तथ्य पर वापस जाता है कि संगठित क्षेत्र, जहां कॉर्पोरेट या मध्यम आकार के उद्यम जो आवास के प्रमुख खरीदार हैं, चाहे उन कंपनियों में काम करने वाले लोग, चाहे लोग जिनके पास उन कंपनियों या उन कंपनियों के मालिकों के साथ अप्रत्यक्ष रोजगार है, हम सभी ने भावनात्मक और स्वास्थ्य को प्रभावित किया है, लेकिन संगठित क्षेत्र पर वित्तीय प्रभाव काफी कम रहा है और इसलिए घर खरीदने की लचीलापन मजबूत बनी हुई है।

हमें लगता है कि आपूर्ति और मांग पर समग्र चित्र दिया गया है कि आवास एक बहु-वर्षीय बुल रन की शुरुआत में है और हमें वास्तव में तुलना नहीं करनी चाहिए 17, 18, 19 में हमने जो देखा, उसके साथ आप अभी जो संख्याएँ देख रहे हैं, लेकिन 12, 13 और 14 पर वापस जाएँ जहाँ उछाल बहुत अधिक था और आपूर्ति और माँग बहुत अधिक संतुलित थी और हमें लगता है कि उस तरह की उछाल आएगी अगले 12 महीनों में इस क्षेत्र में वापस।

) आपको इस तरह का आशावाद क्या देता है कि आवासीय संपत्तियां अब एक बहु-वर्षीय बुल रन के कगार पर है, क्या यह पूरी तरह से है क्योंकि सभी हम में से हम में से घर से काम कर रहे हैं और हमें बड़े स्थानों की आवश्यकता है या यह अधिक किफायती धक्का से आ रहा है, आपकी ब्याज दर कम हो रही है, स्टाम्प शुल्क में कटौती?

तो तीन महत्वपूर्ण कारक। सबसे पहले और सबसे महत्वपूर्ण सामर्थ्य है। हमारे देश में लगभग 3.3X से 3.5X पर वहन क्षमता सबसे अच्छी है– इसे कभी भी बहुत ही आकर्षक होम लोन दरों द्वारा समर्थित किया गया है और अधिकांश उधारदाताओं के लिए गिरवी ऋण सबसे अच्छा प्रदर्शन करने वाला परिसंपत्ति वर्ग बना हुआ है और इसलिए ऋणदाता अपनी वृद्धि पर ध्यान केंद्रित करना जारी रखते हैं। बंधक गृह ऋण वित्तपोषण में उपस्थिति ताकि यह बहुत अच्छा हो। 2014 और 2020 के बीच घर की कीमतें वास्तव में नहीं बढ़ी हैं, जबकि आय में वृद्धि हुई है, कीमतों में वृद्धि नहीं हुई है, जिसने सामर्थ्य का समर्थन किया था।

बिंदु संख्या दो, निश्चित रूप से, घर से काम करने वाले हम दोनों के संयोजन के माध्यम से आवास की मांग में वृद्धि है और यह महसूस करना है कि हमारे घर जरूरी नहीं हैं उद्देश्य हेतु। हमारे पास वास्तव में जगह नहीं है-चाहे काम की जगह हो या बाहरी जगह जिसकी हमें वास्तव में जरूरत है और यहां तक ​​कि आगे जाकर भले ही COVID हमारे जीवन पर एक मामूली प्रभाव बन जाए, हम अभी भी अपने घरों से थोड़ा और काम करने जा रहे हैं, काम कर रहे हैं कार्यालय से सप्ताह में पांच दिन सामान्य होने की संभावना नहीं है और इसलिए, लोग बड़े, बेहतर घर चाहते हैं।

पिछले 12 महीनों में तीसरा और सबसे महत्वपूर्ण परिवर्तन अचल संपत्ति आवास उद्योग में समेकन रहा है। 2018 के अंत के आईएल एंड एफएस संकट के बाद, इस क्षेत्र को ऋण देने वाले सभी एनबीएफसी बहुत अधिक अनुशासित हो गए हैं और इसलिए सभी अतिरिक्त आपूर्ति, टियर II, टियर III डेवलपर्स जो अतिरिक्त आपूर्ति प्रदान कर रहे थे और मैं कहूंगा कि कुछ अर्थों में खराब हो रहा है। बाजार निकल गया है। आपके पास वास्तव में तैयार आपूर्ति की कमी है। आपके पास उच्च गुणवत्ता की आपूर्ति की कमी है और जब लोग इसे देखते हैं, तो उन्हें पता चलता है कि कीमतें पहले से ही बढ़ने लगी हैं और इससे मांग में वृद्धि होती है। रियल एस्टेट उन कुछ क्षेत्रों में से एक है जहां मामूली मूल्य वृद्धि वास्तव में मांग में वृद्धि की ओर ले जाती है और उन सभी तीन चीजों के साथ महान सामर्थ्य, घर के उपयोग की मांग में वृद्धि और उद्योग में समेकन द्वारा संचालित आपूर्ति पर एक मॉडरेशन देता है। हमें विश्वास है कि यह उद्योग राष्ट्रीय आर्थिक विकास के लिए और अधिक सार्थक तरीके से योगदान देना शुरू कर देगा, जैसा कि उसने अन्य देशों में किया है, उदाहरण के लिए अमेरिका, ब्रिटेन, चीन और इसी तरह।

मांग में इस उछाल का एक डेवलपर के लिए क्या मतलब है? क्या यह बिना बिकी मालसूची है जो बिक रही है या यह इस बात का संकेत है कि आपके अंत में एक नया विकास चक्र भी शुरू हो गया है?

यह एक मिश्रण है। मुझे लगता है कि ज्यादातर बाजारों में प्राथमिकता यह है कि जहां भी उपलब्ध हो, तैयार इन्वेंट्री को खरीदना है। एक दूसरी परत है जो हर शहर में केवल शीर्ष दो या तीन डेवलपर्स है, जहां जब वे नई परियोजनाएं शुरू करते हैं तो बिक्री हो रही है। सौभाग्य से हमारे लिए, हम मुंबई क्षेत्र में अब तक के सबसे बड़े डेवलपर हैं और हमारे ब्रांड की विश्वसनीयता और वितरित ट्रैक रिकॉर्ड का मतलब है कि जब हमने नई परियोजनाएं शुरू कीं, तो प्रतिक्रिया काफी मजबूत है। इस वित्तीय वर्ष के लिए कुल मिलाकर हमारे पास लगभग ४५ लाख वर्ग फुट, ४५ लाख वर्ग फुट की एक लॉन्च पाइपलाइन है और हमें विश्वास है कि यह हमारी तैयार और पूरी होने वाली इन्वेंट्री की बिक्री की तारीफ करेगा। लेकिन, हमारे लिए महत्वपूर्ण यह है कि हमारे पास करीब 7.5 हजार करोड़ का स्टॉक तैयार है और इसके अलावा हमारे पास 10 से 12 हजार करोड़ रुपये का और स्टॉक है जो काफी उन्नत है। इसलिए, हम किफायती आवास से लेकर प्रीमियम आवास तक बहुत अलग मूल्य बिंदुओं पर बाजार को प्रदान कर सकते हैं। यह तैयार या करीब तैयार इन्वेंट्री उपभोक्ता के लिए समय की जरूरत है क्योंकि वे जल्दी से अपग्रेड करना चाहते हैं।

दो चीजें हुई हैं – एक यह है कि स्टाम्प ड्यूटी लाभ जो 31 मार्च तक था। महाराष्ट्र चला गया है और दूसरा यह है कि कमोडिटी की कीमतें अधिक हो गई थीं। तो आपके मूल्य निर्धारण और रेडीमेड इन्वेंट्री के लिए इसका क्या अर्थ है?

As मैंने इस साल की शुरुआत में कहा था, महाराष्ट्र में स्टांप ड्यूटी में कटौती केक पर एक आइसिंग थी और इसने मांग को गति दी लेकिन यह बिक्री होने का कारण नहीं था। और जैसा कि हमने जून में संख्याओं के साथ देखा है और जून के बाद हम जो जमीन पर देख रहे हैं, बिक्री अभी भी जारी है और इसलिए, स्टांप शुल्क में कटौती, स्टांप शुल्क में वृद्धि को छोड़कर या सामान्य होने पर वापस जाना है बाजार ने स्वीकार कर लिया है। जाहिर है कि कटौती बहुत मददगार थी और हम इसके लिए सरकार के शुक्रगुजार हैं।

जिंस कीमतों में वृद्धि के संदर्भ में, निश्चित रूप से कुछ दबाव है। मुंबई जैसे शहर में समग्र निर्माण लागत संभवत: दो साल पहले की तुलना में पसंद के आधार पर लगभग 10% बढ़ गई है और इसका मतलब है कि लगभग 4% का मार्जिन प्रभाव। हमें लगता है कि यह पारित हो जाएगा क्योंकि देश में वेतन वृद्धि 6-7% रही है, इसलिए यदि कीमतों में लगभग 5% की वृद्धि होती है, तो आप अभी भी मार्जिन को बनाए रख सकते हैं या मामूली रूप से बढ़ा सकते हैं, लेकिन साथ ही – सामर्थ्य प्राप्त करना जारी है बेहतर है और यही महत्वपूर्ण बिंदु है। मुझे लगता है कि भारतीय आवास बाजार को आज की तुलना में बहुत बड़ा बनना होगा और इसके लिए सामर्थ्य को बेहतर होते रहना होगा और यह दो चीजों के साथ होगा। एक, मेरे विचार से होम लोन मॉर्गेज दरों में और कमी आएगी और दूसरा, हम वेतन वृद्धि से कम घर की कीमतों में वृद्धि देखने जा रहे हैं और इसलिए सामर्थ्य में सुधार होता है।

हमने 2004 और 2005 में इसी तरह की परिस्थितियों को देखा जहां रियल एस्टेट बाजार आ रहा था। 10 साल के फ्लैट पैच से, ब्याज दरें अत्यधिक सस्ती थीं और इससे एक बहुवर्षीय उछाल आया, क्या आपको लगता है कि हम मांग और मूल्य निर्धारण में एक बड़ी लहर के समानताएं देख सकते हैं, मूल्य निर्धारण यहां अंतर्निहित बिंदु है, जैसा कि हमने देखा हमें कहना है 10-12 साल पहले?

श्री उदय कोटक के रूप में मेरा मानना ​​है कि पिछले सप्ताह अपनी टिप्पणी में उल्लेख किया है कि भारत एक मध्यम अवधि के निवेश चक्र की शुरुआत में है जैसे कि यह 2003 में था और इससे धन सृजन होगा, इससे रोजगार सृजन होगा और सभी आवास की मांग के लिए। 2004-05 बनाम आज के अंतर के संदर्भ में, मुझे लगता है कि अंतर यह है कि 2004-05 में प्रीमियम आवास पर ध्यान केंद्रित किया गया था और आज कम से कम हम जैसे खिलाड़ी के लिए किफायती और मध्यम आय वाले आवास पर ध्यान केंद्रित किया गया है। हम अगले कुछ वर्षों में अपनी बिक्री का दो-तिहाई या अधिक किफायती और मध्यम आय वाले आवास से प्राप्त करने का लक्ष्य बना रहे हैं और इसलिए मुझे लगता है कि मांग बहुत अधिक टिकाऊ और लचीला है। यह मूल्य निर्धारण पर आपकी बात पर वापस जाता है, मुझे लगता है कि 2004-05 में मूल्य निर्धारण खुद से आगे चला गया और उद्योग के नेता के रूप में, देश के सबसे बड़े आवासीय डेवलपर के रूप में, यह हमारी प्रतिबद्धता और ध्यान है कि सामर्थ्य मजबूत बनी हुई है और इसलिए हम यह सुनिश्चित करने का प्रयास करेंगे कि मूल्य वृद्धि तो है लेकिन यह मामूली है, यह वेतन वृद्धि से कम है ताकि सामर्थ्य में सुधार जारी रहे और अधिक से अधिक भारतीय उच्च गुणवत्ता वाला घर खरीद सकें।

आपने पर एक आशावादी मार्गदर्शन और दृष्टिकोण दिया है डिजिटल इन्फ्रास्ट्रक्चर स्पेस। इस मोर्चे पर आपकी क्या महत्वाकांक्षाएं हैं और आप यहां किस तरह की संभावनाएं देखते हैं?

) इसलिए, हमने लगभग ढाई साल पहले 90 एकड़ के पार्क पर ईएसआर के साथ साझेदारी में डिजिटल बुनियादी ढांचे पर शुरुआत की थी। ईएसआर हांगकांग स्टॉक एक्सचेंज में सूचीबद्ध एशिया के सबसे बड़े लॉजिस्टिक्स खिलाड़ियों में से एक है। तब से, हमने इसे अपने दम पर काफी बढ़ाया है, और अब लगभग 275 एकड़ का मुद्रीकरण किया गया है या विकास के अधीन है। हमने देखा है कि बहुत से ग्रेड-ए अंतरराष्ट्रीय खिलाड़ी हमसे जगह लेते हैं, फ्लाईजैक जैसे लोग जो हिताची की सहायक कंपनी है, अमेरिका, फ्रांस आदि की कई अन्य अंतरराष्ट्रीय कंपनियां।

डिजिटल बुनियादी ढांचे पर हमारा ध्यान पलवा से शुरू हुआ, जहां हमने जमीन का काफी बड़ा हिस्सा निर्धारित किया है जो शायद देश में सबसे अच्छी गुणवत्ता वाली भूमि है। नवी मुंबई हवाई अड्डा, जेएनपीटी से ज्यादा दूर नहीं है, जो भारत का सबसे बड़ा बंदरगाह है और पूरी तरह से स्पष्ट शीर्षक, महान बुनियादी ढांचा आदि है। जैसे-जैसे पलावा में मांग बढ़ी है, हमने अंतरराष्ट्रीय खिलाड़ियों, सॉवरेन फंडों और ऐसे अन्य खिलाड़ियों से रुचि देखी है जो इस प्लेटफॉर्म को अन्य स्थानों में विस्तारित करने के लिए हमारे साथ साझेदारी करना चाहते हैं। इसलिए, हम अभी उस प्लेटफॉर्म पर काम कर रहे हैं और संभवत: अगले तीन से चार महीनों में, हम उस प्लेटफॉर्म पर एक निष्कर्ष पर पहुंचेंगे और जैसे-जैसे यह आगे बढ़ेगा हम अपनी शिक्षा को अन्य स्थानों पर भी बड़े पैमाने पर लागू करने में सक्षम होंगे लेकिन इस तथ्य को भुनाने के लिए कि कंपनी के पास अपने आवासीय व्यवसाय के पूरक के लिए एक वार्षिकी आय स्ट्रिंग होगी।


)कर्ज घटाने की योजना और समयरेखा कैसी दिख रही है?

हम बने रहेंगे समय सीमा के लिए प्रतिबद्ध, इस वित्तीय वर्ष के अंत तक हमारे ऋण को 10000 करोड़ से नीचे प्राप्त करना और वित्त वर्ष 24 तक शुद्ध ऋण शून्य कंपनी की ओर बहुत कम उत्तोलन की स्थिति में जाना और उस समय हमारी बैलेंस शीट की ताकत का उपयोग करना। वास्तव में स्थायी दीर्घकालिक विकास है। पिछले तीन महीनों में हमने 3600 करोड़ से अधिक के कर्ज को कम किया है, हमारी उधार लेने की कुल लागत 70 बीपीएस तक गिर गई है और हम वित्त वर्ष 22 के अंत तक न केवल 10000 करोड़ के कर्ज से नीचे आने के लिए, बल्कि अपने कर्ज को काफी हद तक कम करने के लिए ट्रैक पर बने हुए हैं। उधार लेने की लागत, जो हमारी बैलेंस शीट को बहुत मजबूती देगी।

हमारे पास इंडिया रेटिंग्स से दो पायदान की रेटिंग अपग्रेड थी कुछ महीने पहले और हम रेटिंग में और अपग्रेड करना जारी रखते हैं। तो कुल मिलाकर, इस धरातल पर व्यापार में सुधार को देखते हुए कि हमारा डिजिटल इन्फ्रास्ट्रक्चर प्लेटफॉर्म हमें बड़ी जोत का मुद्रीकरण करने की अनुमति दे रहा है, जिससे हमारे कर्ज में कमी आई है, कर्ज की हमारी लागत में कमी उन सभी को हमें विश्वास दिलाती है कि हम उन लक्ष्यों को प्राप्त करने के लिए अच्छी तरह से ट्रैक पर होंगे जिन्हें हमने बहुत ही विवेकपूर्ण ढंग से प्रबंधित बैलेंस शीट होने पर निर्धारित किया है।

अगले दो या तीन वर्षों के लिए यदि किसी को शीर्ष पंक्ति के योगदान को देखना है जो आएगा शुद्ध लीज रेंटल से चाहे वह डिजिटल इन्फ्रास्ट्रक्चर में हो या लॉन्ग टर्म लीज और इन्वेंट्री की शुद्ध बिक्री में, वह मिश्रण कैसे बदलेगा?

देखिए, हम एक हाउसिंग कंपनी हैं और हमारा व्यवसाय हाउसिंग द्वारा संचालित होता रहेगा, मुझे संदेह होगा कि हमारी बिक्री का लगभग 80 से 85% तीन साल बाद भी हाउसिंग, डिजिटल से आएगा हमारे पास जो जमीन है और जो ज्ञान और विशेषज्ञता हमने विकसित की है, उसे देखते हुए बुनियादी ढांचा एक अनूठा अवसर है पिछले दो-तीन वर्षों में उस स्थान पर। उस क्षेत्र में ग्रीनफील्ड आपूर्ति की कमी की मात्रा और हम उस पर निर्माण करेंगे, लेकिन वह एक अलग इकाई होगी जिसमें एमडीएल की भी एक होल्डिंग है, मैक्रोटेक डेवलपर्स की होल्डिंग है, और अन्य पूंजी भागीदारों की होल्डिंग है लेकिन मैक्रोटेक के भीतर- – फोकस किफायती और मध्यम आय वाले आवास पर अधिक होगा जैसा कि हमने पहले उल्लेख किया है कि हमारी बिक्री का कम से कम दो-तिहाई से 70% उस सेगमेंट से आ रहा है और कुल मिलाकर, हम मानते हैं कि आवास में अवसर दीर्घकालिक है, यह टिकाऊ है, किफायती और मध्यम आय वाले आवास पर हमारा ध्यान इसे अपेक्षाकृत कम जोखिम वाला बनाता है और यह अगले कुछ वर्षों में कंपनी की विकास यात्रा का जोर बनने जा रहा है।

हम अभी एक अनूठी घटना से गुजर रहे हैं और यह रिवर्स माइग्रेशन या घर पर काम है जहां कंपनियां कर्मचारियों को घर से काम शुरू करने के लिए प्रोत्साहित कर रहे हैं। यह मध्य आवास बाजार को कैसे प्रभावित करता है, आइए हम मुंबई जैसे शहर में कहें?

) मुझे लगता है कि COVID और कार्यस्थल पर इसके प्रभाव के परिणामस्वरूप कई चीजें हो रही हैं। मैं कहूंगा कि प्राथमिक प्रभाव घर से काम है क्योंकि इस तथ्य के कारण लोगों को घर से काम करने से उत्पादकता लाभ होता है, सप्ताह में कम से कम एक या दो या तीन दिन यदि सप्ताह के सभी पांच दिन नहीं होते हैं और इससे वृद्धि होती है आवास की मांग में क्योंकि लोग घर पर कुछ अतिरिक्त जगह चाहते हैं, वे घर पर अधिक समय बिताने जा रहे हैं, उन्हें बेहतर गुणवत्ता वाला घर चाहिए इसलिए वे केवल एक टियर वन डेवलपर से खरीदना चाहते हैं, उन्हें इसे बेहतर बनाए रखने की आवश्यकता है। फिर से रखरखाव और हैंडओवर के बाद संचालन में हमारी वंशावली खरीदारों के लिए बहुत आकर्षक है।

छोटे शहरों में रिवर्स माइग्रेशन के मामले में, यह एक प्रवृत्ति है जिसे देखा गया है, लेकिन इसे आवास की शुरुआती श्रेणी के साथ और अधिक करना है खरीदार, ये लोग आम तौर पर किराएदार होते हैं और इसलिए घर खरीदने का प्रभाव इतना मजबूत नहीं होता है। हमारी आम धारणा है कि वर्क फ्रॉम होम ऑफिस में कम दिनों में तय हो जाएगा, लेकिन यह कभी ऑफिस नहीं आएगा और इसलिए हम मानते हैं कि मुंबई जैसे शहरी क्षेत्रों में आवास की मांग के लिए वर्क फ्रॉम होम एक महत्वपूर्ण शुद्ध सकारात्मक है।

लोग मुंबई नहीं आते हैं और केवल काम के लिए जीते हैं, वे यहां अपने बच्चों की शिक्षा की गुणवत्ता, स्वास्थ्य देखभाल, एक सुरक्षित रहने के वातावरण के कारण आते हैं। , और खुदरा और मनोरंजन विकल्प और एक महान कार्य संस्कृति और मुझे लगता है कि उन सभी कारणों से लोग मुंबई में रहना चाहते रहेंगे क्योंकि आखिरकार, आप बाजार में रहना चाहते हैं जब आप एक नई नौकरी प्राप्त करना चाहते हैं, जब आप चाहते हैं पदोन्नति पाने के लिए, आप अपने प्रबंधक के सामने रहना चाहते हैं। हम देख रहे हैं कि जो लोग मुंबई में हैं वे मुंबई में रहना जारी रखना चाहते हैं लेकिन घर से काम करने में अधिक समय व्यतीत कर रहे हैं।

) अतिरिक्त

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